又有人在鼓吹房价上涨，

也真是难为这一部分人了，天天找各种理由分析房价上涨。

比如，近两年各大城市土地的供应量和土地出让金在减少。

这就代表着新房项目要减少。

房子少了，所以房价就会上涨。

真是不懂房地产的小白，还真有可能被这个逻辑忽悠住。

问题是这个逻辑，去年年底就已经有人说了，

因为2022年的土地出让金降幅也比较大。

但2023年的房价并没有出现上涨，而是降幅依旧在延续。

根本原因就是他们给出的这个理由就是错误的，

就是一个表面现象，就是为了忽悠你买房而已。

根本就没有深入了解和分析。

2023年的土地供应量和土地出让金确实是在减少的。

比如，成都供地量减少了20%左右，

重庆减少了50%左右，

长春，沈阳供地减少幅度更大，在60%~70%，

而卖地方面，1~11月份国有土地使用权出让收入为42031亿元，同比下降17.9%，

但问题是土地供应量的减少和卖地收入的减少，这仅仅是一个结果，

原因是大家不买房了，地方城市供地量自然会减少，

否则只会增加流拍率，自己打自己的脸。

大家为什么不买房啊？

除了收入低和房价高这两个影响因素以外，

还有一点就是供需关系发生变化了，已经供大于求了。

按照逻辑来讲，卖地量在减少，库存量应该也会减少，

但根据国家统计局公布的数据，

11月末，商品房待售面积达到65385万平方米，同比增长18%。

其中，住宅待售面积增长20.4%，

供地量在减少，但房子越卖越多，你说房价怎么涨呀？

你只看到了土地的供应量和土地出让金在减少，

但你没有看到之前已经积压了大量的库存，

这些房子可都没有卖出去呢。

并且现在的销量也在大幅度下滑。

今年全国商品房的销售额大概在11万亿左右，

2021年可是18万亿，两年的时间跌幅将近7万亿，

所以表面上来看，供地量在减少，

但更深处是大家越来越不愿意买房了，库存量反而在增加，

所以短期内根本就不存在，土地供应量减少会导致房价上涨。

而更真实的情况是，土地供应量虽然在减少，

但主城区的项目减少量并不大，

减少的主要是三四线城市以及郊区的供应量。

因为这些区域本身库存量就大，房子又不好卖，

开发商根本就不会拿这样的土地。

反而是由于卖地收入的连年减少，导致地方财政压力较大，

各大城市只能被迫拿出主城区的好地块出售，来吸引开发商，

并且给出的价格还相对较低，

因为哪怕是好地块，没有足够的利润开发商还是不敢下场拿地，

因为现在行情太差了，

地方城市必须在面粉价格上面做出让利。

比如12月26日，武汉进行的年内供地量最大的一次土拍，

直接成交35宗地块，

其中90%以上的地块都来自于主城区，

并且很多地块的楼面价和容积率都低于周边项目，

比如，保利拿得虎泉137号宅地，楼面价为12037元/㎡，

而周边同等配套之下的保利大都会，二手房的价格都已经超过3万了。

所以保利新拿的这宗地块，价格肯定是要低于周边产品的。

因为市场行情不好，你的面粉价又低，面包价自然会更低。

所以表面上来看供地量是在减少的，

但真实的售价可能会更低，

而不是那些人口中所说的房价上涨。

这些人就是忽悠着你赶紧站岗买房而已。

并且有一个现象不知道大家注意到没有？

现在很多城市二手房的销量已经赶上新房了，

今年1到11月，全国二手房交易量占全部房屋交易量的比重达到了37.1%，创历史新高，

背后的原因除了新房的风险以外，

还有一点就是价格低，

因为现在很多城市二手房市场是自由买卖市场，

限售政策已经取消了，限跌令也没有要求

再加上二手房的交易税费也大幅度下降了，

价格更是持续性阴跌好几年了，性价比越来越高了，

这就导致很大一部分新房市场份额被二手房市场吃掉。

所以2024年，如果新房不降价，甚至出现了涨价，

而二手房市场还在持续阴跌，一二手房的价差会越来越大，

并且二手房还是所见即所得，

新房的份额将会进一步被压缩，

买都没人买了，他拿什么涨价呀？

还是那一句话，别忽悠人，

我承认房地产的支柱地位，但你也得承认现在是房地产的转型期，

大部分城市的房价确实是在跌的。

至于跌到明年，后年或者大后年，这个不好说，

因为他要看经济和居民就业环境的改善，

但有一点可以确定，即使企稳也不是立即反弹，

昨天还是霜打的茄子，今天就成了朝天椒，

当下楼市基本面已经决定了，不会出现这种情况。

而是一个缓慢修复的过程。

这就给购房者留下了足够的缓冲时间，

我等一等，不一定抄底，但肯定抄不到半山腰。